專家認為，“城鎮(zhèn)化”將成未來地產(chǎn)行業(yè)最大推手，三線城市潛力最大若要選一個地產(chǎn)行業(yè)歲末年初最火的詞，“城鎮(zhèn)化”當(dāng)仁不讓是首要位置。經(jīng)過十八大報告以及中央經(jīng)濟會議的定調(diào)后，“城鎮(zhèn)化”發(fā)揮“點石成金”的魔力，內(nèi)地A股和港股的房地產(chǎn)、基建、建材等題材的股票狂漲。房地產(chǎn)人士認為，從目前時間節(jié)點為界，往前看，十年來在市場化改革的浪潮下，在國家推動城市化戰(zhàn)略的推動下，房地產(chǎn)業(yè)無疑經(jīng)歷了高速增長的黃金十年。往后看，未來十年是一個新的政治周期；未來十年是我國城鎮(zhèn)化繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展并且夯實發(fā)展的十年。按著名財經(jīng)評論員葉檀的說法就是：“閉著眼買房的時代一去不返，房地產(chǎn)的黃金十年已過去，接下來將會是白銀十年。”城鎮(zhèn)化或許將是引領(lǐng)房地產(chǎn)進入白銀十年的“鑰匙”。

在中央定調(diào)城鎮(zhèn)化前后，萬科、恒大等房企已經(jīng)早嗅出風(fēng)聲，紛紛在二三線城市謀劃布局。受益于城鎮(zhèn)化政策導(dǎo)向明顯，業(yè)績突出，“頭啖湯”滋味不錯。業(yè)界認為，未來房地產(chǎn)發(fā)展，一二線城市平穩(wěn)，四線城市泡沫嚴(yán)重，三線城市潛力最大，將成城鎮(zhèn)化主戰(zhàn)場。相信未來三線城市城鎮(zhèn)化將是各路房企強雄逐鹿的新戰(zhàn)場，誰先發(fā)制人誰就可能占據(jù)有利位置。文/圖：記者李鳳荷最大的內(nèi)需是“城鎮(zhèn)化”國務(wù)院副總理李克強在前一段時間舉行的省部級領(lǐng)導(dǎo)干部推進城鎮(zhèn)化建設(shè)研討班學(xué)員座談會上指出：“協(xié)調(diào)推進城鎮(zhèn)化是實現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略選擇”。此后對于城鎮(zhèn)化，李克強有過多次表述：“破解城市二元結(jié)構(gòu)難題，走新型城鎮(zhèn)化道路”；“未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化”。

中指院發(fā)布的《未來十年(2011~2020)中國房地產(chǎn)市場趨勢展望》報告顯示，城鎮(zhèn)化進程的推進為未來住宅市場提供廣闊的發(fā)展空間，預(yù)計未來十年，我國住宅新增需求(包括保障房)約為157億平方米，其中，新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求和原有居民改善需求均超過50億平方米，舊房更新?lián)Q代需求近60億平方米。

報告預(yù)計，城鎮(zhèn)化進程強力推動首次置業(yè)等剛性需求。未來十年，我國城市化率將以年均1.1個百分點的速度提升，每年新增城鎮(zhèn)人口約為1700萬人，以人均30平方米住房面積計，新增住房需求將超過50億平方米，再考慮租賃住房人群購房，首次置業(yè)需求共計約為81.9億平方米，占總需求比重達52%，剛性需求將繼續(xù)成為市場主流。這意味著，未來十年內(nèi)，城鎮(zhèn)化的推動將催生出龐大的剛性住房需求。對此，申銀萬國首席宏觀經(jīng)濟分析師李慧勇作出判斷——我國的城鎮(zhèn)化率明顯低于其他國家，城鎮(zhèn)化將是我們最大的內(nèi)需。銀河證券報告指出，目前我國房地產(chǎn)占GDP比重只有5.56%，離發(fā)達國家約10%的份額還有很大距離。隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，未來房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比還有很大的提高空間。

據(jù)了解，由國家發(fā)改委牽頭，財政部、國土資源部、住建部等十多個部委參與編制的《全國促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011~2020年)》(以下簡稱《規(guī)劃》)將于今年全國兩會前后對外頒布。該規(guī)劃將涉及全國20多個城市群、180多個地級以上城市和1萬多個城鎮(zhèn)的建設(shè)，為新型城鎮(zhèn)化提供了發(fā)展思路，提出了具體要求。

行業(yè)聲音：2020年前仍是地產(chǎn)發(fā)展機遇期中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，2020年之前中國房地產(chǎn)市場依然是發(fā)展的機遇期，重要的原因就是城鎮(zhèn)化。“中國的城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發(fā)達國家還有很大的距離。”招商地產(chǎn)董事長林少斌認為，城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊空間。他說道：“我理解的城鎮(zhèn)化并不是把大城市的餅越攤越大，城鎮(zhèn)化應(yīng)該是把城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進一步結(jié)合，應(yīng)該是讓一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也能承擔(dān)城市的部分公共設(shè)施和服務(wù)的功能。簡單來說，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的設(shè)施完善了，當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民遷移到服務(wù)設(shè)施完善的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，就實現(xiàn)了城鎮(zhèn)化。中國有很多城鎮(zhèn)需要建設(shè)，在這一過程中，開發(fā)商會獲得很多機會。”綠城建設(shè)執(zhí)行總裁許峰則字斟句酌地解讀城鎮(zhèn)化的意義：“從開發(fā)企業(yè)的角度而言，城市化和城鎮(zhèn)化雖然只有一字之差，但是，卻意味著巨大的新市場空間。原有的公共資源向大型、特大型城市配給的模式，已經(jīng)導(dǎo)致這些城市的公共資源承載能力出現(xiàn)問題，而‘城鎮(zhèn)化’則把更多的公共資源更為均衡地配置到原有的中小城市，無論是建設(shè)還是住房改善的需求，對于我們而言，都是巨大的市場。”

標(biāo)桿房企：紛紛搶在二三線城市布局

早在“城鎮(zhèn)化”定調(diào)之前，大房企已得風(fēng)氣之先而在全國二三線城市布局落子。

從2012年4月萬科首次在唐山耗資1.9億元拿下兩幅地塊以來，截至8月份，萬科在全國至少新增項目18個，總地價約為112億元，大部分都集中在二三線市場。從第三季度開始，萬科新增的土地項目至少有23個，規(guī)劃建筑面積約為376萬平方米，而這些新增的項目也大多位于二三線城市，像徐州、貴陽、莆田等。

恒大地產(chǎn)去年拿地動靜不大，但早在2004年，其已謀劃全面進軍二線城市，之后開始大規(guī)模進入三線城市，目前是國內(nèi)三線城市布局最廣的房企。去年銷售額923億元，超98%得益于非一線城市，其中絕大部分得益于三線城市項目，是城鎮(zhèn)化政策的最大受益者。

招商地產(chǎn)2012年前三季度共拿地97萬平方米，大部分集中在二三線城市，甚至四線城市。招商地產(chǎn)負責(zé)人曾經(jīng)表示，今年招商的一個重要目標(biāo)就是積極補充三四線城市核心地段項目資源。

中海地產(chǎn)僅在剛過去的2012年12月第一周就已經(jīng)動用了近50億元在國內(nèi)4個城市拿下4幅地塊。這些地塊都是位于二線城市，包括蘇州、杭州、南寧以及武漢。

2012粵派房企交出滿意成績單2012年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)2011年的從緊態(tài)勢下，全國住宅銷售額與銷售面積雖然仍維持正增長，但增幅明顯低于過去兩年，行業(yè)的整體發(fā)展速度進入理性區(qū)間。據(jù)日前發(fā)布的最新報告顯示，截至1月4日，在監(jiān)測的重點企業(yè)中，有萬科、保利、綠地、中國海外發(fā)展等53家企業(yè)2012年銷售額突破百億，百億房企陣營再度擴容。另外，千億企業(yè)則由2011年的1家增加至3家，分別由萬科、保利、綠地奪得。

全國前六位房企銷售均超900億元1月7日，萬科發(fā)布晚間公告稱，2012年12月份該公司實現(xiàn)銷售面積116.8萬平方米，銷售金額140.7億元。2012年1~12月份，該公司累計實現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，再度蟬聯(lián)銷售榜頭名位置。保利地產(chǎn)在堅持以中小戶型普通住宅為主的產(chǎn)品定位前提下，準(zhǔn)確把握市場節(jié)奏，進一步加大推盤力度，全年銷售額達到1020億元。綠地集團根據(jù)市場形勢，重點關(guān)注剛需支撐力強的區(qū)位和項目，依托合理的市場布局與靈活的銷售策略，全年實現(xiàn)銷售額1078億元。中海、萬達、恒 大三家企業(yè)銷售額也均突破900億元，穩(wěn)步向千億俱樂部邁進，分列第四至六位。

粵派大中房企銷售額均現(xiàn)漲勢除了萬科、保利、中海、恒大等粵派房企業(yè)績相當(dāng)不俗之外，富力地產(chǎn)、碧桂園集團以及奧園集團等廣東本土房企的銷售表現(xiàn)也令人滿意。公告顯示，2012年，富 力地產(chǎn)協(xié)議銷售目標(biāo)至約342億元(含合作經(jīng)營項目權(quán)益部分)，銷售總面積約297.27萬平方米；若只計該集團權(quán)益部分，則全年協(xié)議銷售收入約322億元，銷售總面積約287.58萬平方米。按該集團全年銷售目標(biāo)320億元計，其去年銷售超過目標(biāo)0.625%。

碧桂園2012年實現(xiàn)合同銷售金額約476億元，合同銷售建筑面積約764萬平方米，同比增長分別約10%及11%。奧園集團錄得未經(jīng)審核銷售金額為52.5億元，較2011年增加約5%，實現(xiàn)全年50億銷售目標(biāo)約105%。業(yè)界人士指出，在市場受限、整體偏冷的情況下，上述幾大房企能夠完成任務(wù)并能超越前年，可以說成績還是令人滿意的。