運(yùn)營(yíng)管理，向來(lái)被視為專業(yè)市場(chǎng)興旺的生命線。筆者在岳陽(yáng)各大市場(chǎng)了解到，許多商家對(duì)運(yùn)營(yíng)管理概念模糊，甚至將專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理等同于一般的物業(yè)管理。最近筆者采訪了南翔萬(wàn)商（岳陽(yáng)）商貿(mào)物流園經(jīng)營(yíng)管理有限公司副總經(jīng)理?xiàng)钣乐?，他從事市?chǎng)運(yùn)營(yíng)管理工作10多年，對(duì)市場(chǎng)的培育運(yùn)營(yíng)有著很多獨(dú)到的見(jiàn)解和豐富的經(jīng)驗(yàn)。他從多個(gè)角度向筆者介紹了專業(yè)市場(chǎng)在管理上存在的誤區(qū)，同時(shí)將南翔萬(wàn)商多年培育市場(chǎng)的寶貴經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)管理中的一些“秘籍”拿來(lái)與大家分享。

傳統(tǒng)市場(chǎng)管理上存在的誤區(qū)

經(jīng)過(guò)多年市場(chǎng)培育和管理，有著豐富的市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)的楊總認(rèn)為，傳統(tǒng)市場(chǎng)主要通過(guò)市場(chǎng)的剛性需求隨著時(shí)間的演化而自發(fā)形成，可以說(shuō)是一個(gè)松散而粗放型的交易集中地。整個(gè)市場(chǎng)主體的運(yùn)行僅僅是依賴由于歷史原因而形成的采購(gòu)消費(fèi)習(xí)慣，所以對(duì)整個(gè)市場(chǎng)科學(xué)規(guī)劃、營(yíng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)管理等缺乏一個(gè)科學(xué)而系統(tǒng)的認(rèn)知，所以僅能視為運(yùn)行而不是一個(gè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的體系和機(jī)制。由于這種粗放型的運(yùn)行模式使得傳統(tǒng)市場(chǎng)的管理方難以轉(zhuǎn)變思維，不能認(rèn)識(shí)到科學(xué)有效的市場(chǎng)管理是確保其市場(chǎng)能夠持續(xù)繁榮的重要舉措。

隨著經(jīng)濟(jì)體系的完善和多元化發(fā)展，市場(chǎng)的需求也逐步朝著精細(xì)化、科學(xué)化、營(yíng)運(yùn)化模式方向發(fā)展。若是依然依靠傳統(tǒng)的、守舊的、單一的市場(chǎng)管理理念，必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的商業(yè)活性逐步減退、交易量逐步萎縮、出現(xiàn)客流不旺、業(yè)態(tài)混亂、交通堵塞、設(shè)備老化、服務(wù)粗暴、租戶難求等問(wèn)題，終究原因主要有以下幾方面：

首先，經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)落后。一個(gè)市場(chǎng)里通常有上百個(gè)甚至上千個(gè)經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立的商家，通過(guò)統(tǒng)一管理樹(shù)立市場(chǎng)的整體形象至關(guān)重要。但是市場(chǎng)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多：例如所有商家是否接受統(tǒng)一店面形象，是否接受統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷(xiāo)活動(dòng)等。由此無(wú)論是物業(yè)管理還是業(yè)主或使用人,由于經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)的落后，使得管理方與經(jīng)營(yíng)戶不能形成一個(gè)資源整合的平臺(tái)，導(dǎo)致造勢(shì)推廣力度不夠，維護(hù)管理多有紕漏，市場(chǎng)難以持續(xù)繁榮。進(jìn)而商戶經(jīng)營(yíng)能力衰減，商業(yè)活躍度日益減弱，最終難以強(qiáng)化消費(fèi)采購(gòu)者的消費(fèi)習(xí)慣和客戶粘性，進(jìn)而影響市場(chǎng)長(zhǎng)久健康的發(fā)展。南翔萬(wàn)商集團(tuán)對(duì)旗下專業(yè)市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一政策，這是市場(chǎng)得以持續(xù)興旺的根基。

其次,缺乏對(duì)市場(chǎng)的科學(xué)認(rèn)知和理解。市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)在前期需要一個(gè)漫長(zhǎng)而周密的市場(chǎng)調(diào)研，要深入了解區(qū)域市場(chǎng)需求的構(gòu)成以及特點(diǎn)，再依據(jù)其特點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃和項(xiàng)目定位，而傳統(tǒng)的老市場(chǎng)由于其自發(fā)形成的歷史原因，所以不能客觀認(rèn)識(shí)和理解市場(chǎng)發(fā)展的深層次原因，導(dǎo)致了老市場(chǎng)日益老化，硬件軟件都跟不上時(shí)代的發(fā)展，從而使得老市場(chǎng)越發(fā)不能滿足城市發(fā)展的需求。

最后，不了解商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)重在商而不是地產(chǎn)，商鋪的價(jià)值是通過(guò)經(jīng)營(yíng)體現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值，而傳統(tǒng)市場(chǎng)管理過(guò)于粗放，簡(jiǎn)單的認(rèn)為商鋪等同門(mén)面房，不懂如何運(yùn)用經(jīng)營(yíng)的手段更多的來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，而是短視，不遵守商業(yè)規(guī)律，不懂劃行規(guī)市，更不懂放水養(yǎng)魚(yú)，導(dǎo)致傳統(tǒng)市場(chǎng)商鋪轉(zhuǎn)手率高，業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂，難以形成穩(wěn)定持續(xù)的集聚效應(yīng)，從而大大的削弱了商鋪的增值空間和盈利能力。

南翔萬(wàn)商的運(yùn)營(yíng)管理理念

南翔萬(wàn)商被喻為“專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)專家”，在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理上有非富的經(jīng)驗(yàn)，并不斷改進(jìn)、創(chuàng)新管理方法，保持先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念。南翔萬(wàn)商認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的主要功能是：要幫助商家去創(chuàng)造收入，提高每一平方米商鋪面積的賺錢(qián)能力。這是南翔萬(wàn)商（岳陽(yáng)）國(guó)際商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的價(jià)值所在，也是該項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。南翔萬(wàn)商擁有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍，并建立了一套科學(xué)有效的經(jīng)營(yíng)管理模式和理念。從項(xiàng)目前期的定位、規(guī)劃到開(kāi)發(fā)、招商以及后期的運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行全程服務(wù)，確保市場(chǎng)有效而持續(xù)的繁榮興旺。

一、運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素養(yǎng)過(guò)硬

運(yùn)營(yíng)管理是現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)興旺的關(guān)鍵因素。它是運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)的技術(shù)手段，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行多功能、全方位管理和服務(wù)，為市場(chǎng)內(nèi)商家提供高效、周到服務(wù)，以提高商鋪的經(jīng)濟(jì)和使用價(jià)值，創(chuàng)造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。要完成這一過(guò)程，一支高素質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍是必備的條件。南翔萬(wàn)商在運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍的建設(shè)上緊跟這一管理特點(diǎn)，在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外，還吸收懂商務(wù)、會(huì)管理的經(jīng)營(yíng)人才；懂法律并掌握政策的管理人才；以及高級(jí)技術(shù)人才。并在引進(jìn)專業(yè)人才的同時(shí)，對(duì)原有的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)。

二、用制度規(guī)范管理

“我們依靠精誠(chéng)合作的團(tuán)隊(duì)，我們信任科學(xué)有效的規(guī)則。”這是南翔萬(wàn)商的企業(yè)理念。南翔萬(wàn)商用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫葋?lái)規(guī)范公司內(nèi)部各個(gè)部門(mén)、個(gè)人的職責(zé)和聯(lián)系,加強(qiáng)工作效率，提升經(jīng)營(yíng)管理水平。同時(shí)也用制度來(lái)規(guī)范市場(chǎng)內(nèi)商家的行為，包括商鋪形象、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、廣告發(fā)布、消防預(yù)防、車(chē)輛停放等等細(xì)節(jié)，實(shí)行契約管理。用制度來(lái)明確商家的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

三、構(gòu)建獨(dú)特雙軌開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式

南翔萬(wàn)商（岳陽(yáng)）國(guó)際商貿(mào)城在選址之時(shí)，就將市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理放在首位。從選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)到招商，都優(yōu)先考慮到對(duì)以后運(yùn)營(yíng)管理的影響。在業(yè)態(tài)劃分、品牌引進(jìn)都以運(yùn)營(yíng)管理為中心，還自持30%的物業(yè)與商家們共同經(jīng)營(yíng)，與商家利益捆綁在一起，這種開(kāi)發(fā)商+自持物業(yè)的“雙軌開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式”，深受商家們的好評(píng)與信賴，商戶的積極配合和齊心協(xié)力，使市場(chǎng)培育變得有序而卓有成效。

“南翔萬(wàn)商多年來(lái)專注于專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理，并擁有一流的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，在實(shí)踐中不斷創(chuàng)新進(jìn)取。”楊總最后說(shuō)：“成功的運(yùn)營(yíng)管理不是一成不變的固定模式，而是根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展和市場(chǎng)需求不斷調(diào)整進(jìn)化。南翔萬(wàn)商運(yùn)營(yíng)管理模式的‘秘籍’就是擁有一支經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)，有一套科學(xué)完整的市場(chǎng)管理制度和富有誠(chéng)信和責(zé)任感企業(yè)精神。”

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