“2013年是一個樓市可以隨時倒回去的一年。目前來看，調(diào)控已經(jīng)壓不住一線城市樓市反彈的趨勢，這很有可能導致泡沫加劇。”

與2009年不同，中國樓市目前正承受著雙重危機：一方面，一線城市因供不應(yīng)求，房價過快上漲的壓力再現(xiàn)；另一方面卻是三四線城市面臨著供應(yīng)過剩的風險。

樓市調(diào)控政策未能真正起到深層次的效果，將導致“房地產(chǎn)成阻礙中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的絆腳石”的情況在2013年繼續(xù)上演。

面臨雙重危機

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2013年第一周樓市成交較旺，40個被監(jiān)測城市中，成交同比上漲城市占九成以上，首周多個城市樓市成交漲幅超過100%。

然而在成交旺盛的另一面，土地的供應(yīng)量卻在減少。據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，全國一線城市土地交易量同比銳減42.9%，二線城市土地交易量縮減9.2%。分析表示商品住宅土地供應(yīng)縮減將導致市場上房子供應(yīng)量的縮減，增加房價上行的壓力。

持“限購令促進房價暴漲”觀點的華遠地產(chǎn)董事長任志強分析稱，目前限制新增土地供應(yīng)，導致了自2011年以來出現(xiàn)了歷史上第三次土地供應(yīng)負增長，舊土地供應(yīng)庫存今年3月終止，新增土地供應(yīng)的負增長，使供需矛盾加劇，而每次土地供應(yīng)負增長之后房價都會暴漲。

此外，任志強分析稱，與2007年、2009年房價暴漲時，市場都有較充分的二手房供應(yīng)，釋放了房價上漲壓力不同的是，此番上漲由于限購令，靠增加二手房供應(yīng)滿足市場需求的路子也被堵上，導致市場上開發(fā)商新房及二手房存量同時出現(xiàn)不足。

中原集團主席黎明楷在1月9日的論壇上表示，去年上半年開始，開工量開始下降，總體供應(yīng)量在下半年應(yīng)該會出現(xiàn)一個階段性的短缺，所以如果純粹從供需關(guān)系來講，對樓價是利好的，但考慮到政策方面的壓力，樓價要漲其實也并不容易。

而與一線城市面臨反彈的壓力不同，此刻的三四線城市正面臨著供應(yīng)過剩的危機。

“從去年開始，一二線城市成交量開始發(fā)力，反而跑贏了三四線城市，而未來三四線城市過去土地供應(yīng)過大，仍存在一些壓力。”黎明楷表示。

在調(diào)控初期，包括大型房企在內(nèi)的投資資金開始向三四線城市轉(zhuǎn)移，這些城市承載了調(diào)控壓力之下的剛性需求和投資性需求的主要市場。然而隨著一二線城市樓市回暖，部分三四線城市卻陸續(xù)傳出了投資增長減速、潛在需求逐漸減弱等信號，這些城市的土地供應(yīng)規(guī)模偏大、可供應(yīng)商品房（資料、團購、論壇）的庫存較高。

“房價可漲的空間正逐步受到限制。”有房企人士如此預判三四線城市的房價。他分析稱，這些城市也可能逐步分化，一些城市可趁借著城鎮(zhèn)化的機會繼續(xù)承載一線城市無法滿足的需求，而一些實業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱、泡沫過大的城市則會面臨崩盤的危機。

“我擔心在新一輪反彈中，一線城市的泡沫增速會加大，經(jīng)濟情況再次圍繞著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)。”華南某中型房企人士李先生向記者表達了他的擔憂。“我當然希望賣得好，不過我不想看到房價過快增長。”在去年5、6月樓市復蘇期，包括中海地產(chǎn)主席孔慶平等房企高層也曾時向本報表示過類似的看法。

國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣近日撰文表示，調(diào)結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為新一屆政府最重要的任務(wù)，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為阻礙中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的絆腳石，房地產(chǎn)調(diào)控是調(diào)結(jié)構(gòu)的一個關(guān)鍵前提。

王小廣分析，中國一半以上的新建商品房是在滿足投資需求，屬于不正?，F(xiàn)象，由于房地產(chǎn)價格的泡沫式上漲，房地產(chǎn)業(yè)利潤可觀，導致很多企業(yè)，無論是民營企業(yè)還是國有企業(yè)，都希望把利潤的一部分，甚至一大部分拿出來投資房地產(chǎn)，資金不斷地從實體經(jīng)濟流入房地產(chǎn)行業(yè)。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，就是要通過創(chuàng)新，使企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，這需要大量的資金投入。

調(diào)控窘?jīng)r將持續(xù)

“調(diào)控走了一圈，要改變的變了沒？要改善的改善了沒有？如果答案是否定的，那2013年甚至之后也很難找到清晰的路子。”某上市房企區(qū)域公司負責人陳先生認為，調(diào)控政策并不是近兩年來出現(xiàn)的，調(diào)控依然牽動著房地產(chǎn)眾多利益鏈條的各種關(guān)系，對房地產(chǎn)是抑制還是支持仍舊思路不清，以致政策在現(xiàn)實執(zhí)行中經(jīng)常“變味”。

“一方面市場實質(zhì)上對調(diào)控已經(jīng)產(chǎn)生很大的免疫能力，另一方面調(diào)控似乎已經(jīng)妥協(xié)了。”陳先生表示。

這種怪圈持續(xù)至今仍未解決，并一直被業(yè)內(nèi)眾多人士指責為“行政手段管得太多”。

黎明楷稱，政府因為在供應(yīng)方面控制做得并不好，就只能干預需求方面。他認為，政府沒法用好金融政策、稅收政策，或者覺得政策不好用，就只能暴力去干預需求。

萬科總裁郁亮曾對本報記者分析，目前的調(diào)控政策并未建立長效機制，這導致很多政策并不能符合具體地方的實際情況，一刀切的政策并不能解決長效機制問題。

郁亮提出了地方政府在處理土地供應(yīng)、調(diào)控政策和配套規(guī)劃等方面的不足之處。“最需要房子的城市土地供應(yīng)最緊張，這時候很需要政府做好配套，要規(guī)劃清楚建設(shè)目標、配套所需要的資金、配套的土地、需要多少市場力量來做。”他表示，要解決用地量和規(guī)劃問題，“難就難在各個部門要配合起來。”

近日，包括朱中一、陳淮等業(yè)內(nèi)人士已提出2013年政策應(yīng)偏重于支持合理的改善性需求。“投資壓抑過度最終也導致供需極度不平衡，因此，合理的改善性需求需要支持，這也有助于疏導投資渠道。”

中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮表示，在2013年的改革過程中，如果打破壟斷、土地政策上頂層設(shè)計、劃分與協(xié)調(diào)政府與市場的邊界、調(diào)整中央與地方的稅負關(guān)系等改革措施不能有實質(zhì)性推出的話，2013年你再加碼什么限購，發(fā)糧票、發(fā)房票也根本解決不了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行和健康發(fā)展問題。

從行業(yè)角度、企業(yè)角度來看，曾任萬科集團原執(zhí)行副總裁的協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛明認為，調(diào)控讓人感到非常遺憾。他稱，這么多年來，政策調(diào)控的焦點一直都在房價，雖然交易量年年增加，賣了這么多房子，但房子的質(zhì)量、品質(zhì)、綠色、低碳沒有明顯改善。“如果不發(fā)生這個變化，這個政策一定是失敗的。”他補充道。