2012年，中國房地產(chǎn)在混沌中曲折前行，經(jīng)營不善者有之，割肉求生者有之，破產(chǎn)清盤者有之；但值得慶幸的是，很多預(yù)言并沒有成為現(xiàn)實(shí)，比如減速、過冬、崩盤，相反，市場卻在臨近年底時(shí)迎來一波意想不到的行情。

這一年，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”過程中依然起到中流砥柱的作用。這一年，被業(yè)界稱為房地產(chǎn)調(diào)控的“中場”，那些看清形勢、適應(yīng)了新規(guī)則的房企，放下包袱，直面挑戰(zhàn)，摸索出了新的發(fā)展方向。這一年，“千億俱樂部”擴(kuò)容，港交所內(nèi)房股IPO重啟，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型如火如荼，更有“新勢力”加速擴(kuò)張、登陸上海灘，或跨行進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行列……

政策：調(diào)控不會(huì)放松

2012年，管理層多次強(qiáng)調(diào)“樓市調(diào)控不放松”，國務(wù)院更是派出8個(gè)督查組，對16個(gè)省市開展專項(xiàng)督查。

自2012年年初開始，就有蕪湖、杭州、南京多個(gè)城市陸續(xù)以松綁住房公積金貸款、稅費(fèi)優(yōu)惠、鼓勵(lì)首套購房等各種形式調(diào)整了相關(guān)購房政策，但多數(shù)剛出臺即被叫停。下半年，武漢、南昌、鄭州、沈陽等多地再出調(diào)整措施，或提高最高貸款額度，或降低首付比例，或允許公積金提現(xiàn)償還異地房貸。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，2012年的樓市調(diào)控在總體繼續(xù)從緊的前提下有所微調(diào)，比如對于首套房貸定向?qū)捤?，多?shù)銀行的首套貸款皆可打折等。

中國人民銀行在2012年兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，解凍資金約4000億元。緊接著央行又宣布了三年來的第一次降息。

中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵指出，降準(zhǔn)及降息等釋放流動(dòng)性的信號，促使下半年房地產(chǎn)市場在剛需和部分改善需求的帶動(dòng)下成交量明顯回升。下調(diào)存款準(zhǔn)備金率釋放出的市場流動(dòng)資金，讓資金吃緊的房企看到融資的希望。而降息無疑也給購房者減輕了負(fù)擔(dān)，一定程度上增強(qiáng)了購房者對樓市的信心，對下半年購房者結(jié)束觀望、樓市回暖起到一定推動(dòng)作用。

2012年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議為2013年的經(jīng)濟(jì)政策定調(diào)，會(huì)議還提出要“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖。繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶區(qū)改造”。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵公開表示：2013年中國經(jīng)濟(jì)增長速度預(yù)期是8%左右，在這樣的情況下，除非出現(xiàn)大的波動(dòng)，否則房地產(chǎn)市場肯定會(huì)出現(xiàn)一定的上漲，這是不可避免的。新一屆政府在房地產(chǎn)方面，不僅會(huì)延續(xù)過去的一些調(diào)控政策，比如說限購，還會(huì)出臺一些新的政策，比如說房地產(chǎn)稅，甚至在某些地區(qū)適當(dāng)擴(kuò)大土地的供給，用擴(kuò)大供給的方式來應(yīng)對價(jià)格上漲。

“2013年市場將強(qiáng)于2012年。”楊紅旭稱，2013年的樓市走勢將“震蕩上行，有驚無險(xiǎn)”。市場總體是上行的，但不會(huì)太順利，因?yàn)檎呖赡軙?huì)進(jìn)一步升級，但即便受到政策限制，市場也不會(huì)大幅回落，高位盤整的可能性較大。

市場：成交增長可期

2012年，房地產(chǎn)市場可謂經(jīng)歷冰火兩重天。年初，受持續(xù)調(diào)控影響，市場觀望氣氛濃郁，房企普遍經(jīng)營慘淡，甚至有房企破產(chǎn)，也有企業(yè)割肉求生，或是大幅裁員。3月，在迎來一波剛需“小陽春”行情之后，部分城市開始出現(xiàn)銷售回暖，4月成交量再度下行，5月一波改善型需求成交小高潮令市場解凍，甚至再現(xiàn)排隊(duì)買房，“地王”也開始重現(xiàn)江湖。年末，土地市場快速回暖，北京、上海、廣州等城市土地價(jià)格頻頻被刷新，住宅市場迎來了意想不到的“翹尾”行情。

德佑地產(chǎn)截至2012年12月30日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海12月商品住宅成交面積已達(dá)到115萬平方米，超越6月102萬平方米的高位，達(dá)到了2012年樓市成交的頂峰，同時(shí)也是兩年來的單月成交量最高點(diǎn)。

楊紅旭認(rèn)為，70個(gè)大中城市的房價(jià)指數(shù)自2011年10月開始下行，2012年6月止跌反彈，從此進(jìn)入上漲通道，但直至11月，也僅是維持微漲，11月漲幅突然擴(kuò)大，這與成交面積的大增密切相關(guān)。不過，房價(jià)指數(shù)同比仍出現(xiàn)了不足1%的跌幅。這意味著本輪房地產(chǎn)調(diào)控取得了一定成效。

金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2012年上海市商品房成交面積1397.14萬平方米，同比增長14.70%；成交均價(jià)為20664元/平方米，同比微漲1.22%。其中，商品住宅成交面積為938.70萬平方米，同比增長28.67%；成交均價(jià)為22461元/平方米，同比上漲2.01%。

佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，從上海商品房6年成交比較圖看，2012年的成交狀況好于2011年，也好于“呼喚救市”的2008年，顯見總體上開發(fā)商最困難的時(shí)期已經(jīng)過去。2012年商品住宅在商品房中的成交占比為67.19%，略超三分之二，依然是成交的主力，其28.67%的成交量增長帶動(dòng)了商品房成交量總體增長14.70%。

黃志堅(jiān)分析，從調(diào)控效果看，的確是有效控制住了房價(jià)的快速上漲。由于成交量已經(jīng)回暖，從運(yùn)行態(tài)勢看，只要政策不加碼，2013年的成交水平好于2012年，基本已無懸念。

不過，楊紅旭指出，房價(jià)變化略滯后于成交量。2012年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降14.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長16.7%，房屋新開工面積同比下降7.2%，11月份國房景氣指數(shù)為95.71。四個(gè)指標(biāo)皆于三季度見底。尤其是購地量和新開工量，出現(xiàn)了明顯的年度負(fù)增長，預(yù)示著2013年房屋供應(yīng)偏緊，不利于穩(wěn)定房價(jià)。

房企：尊重規(guī)則者勝

盡管對未來走勢判斷各有不同，但業(yè)內(nèi)普遍達(dá)成的共識是，房地產(chǎn)的“黃金十年”已經(jīng)一去不返，眾多業(yè)內(nèi)人士更愿意將2010年“最嚴(yán)厲調(diào)控”出臺以后的十年稱為“白銀十年”，在調(diào)控常態(tài)化的市場環(huán)境下，游戲規(guī)則也隨之改變。房地產(chǎn)企業(yè)群體開始思考新規(guī)則之下的生存之道。

回首2012年，保利、綠地躋身“千億俱樂部”行列；新城、旭輝成功赴港上市；龍湖、萬科推出商業(yè)地產(chǎn)試水產(chǎn)品；協(xié)信、融創(chuàng)、雅戈?duì)栭_始擴(kuò)張上海版圖；紅星、億豐、同?？缧羞M(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。無論激進(jìn)者，還是保守者，顯然大多企業(yè)依然看好2013年的市場。

在進(jìn)入“千億俱樂部”的兩年之后，萬科終于不再孤單，綠地、保利于2012年攜手加入千億行列。同時(shí)，百億房企也在不斷擴(kuò)容。中指院發(fā)布的《2012中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜》顯示，中海、綠地、世茂、新城、復(fù)地等52家企業(yè)銷售額超過百億元，比2011年增加14家，其中上海的百億房企達(dá)到8家。

業(yè)內(nèi)人士表示，持續(xù)的調(diào)控政策推動(dòng)著行業(yè)不斷成熟，同時(shí)也影響著不同房企的規(guī)模之變，排位靠前的房企整體業(yè)績規(guī)模持續(xù)增長。數(shù)據(jù)顯示，對比近三年來的企業(yè)銷售金額集中度及增速情況，2012年，TOP10企業(yè)與TOP20企業(yè)金額集中度分別增加了2.03%與2.77%，而在2011年時(shí)，其增加的幅度均在0.5個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)。

知名財(cái)經(jīng)評論人葉檀指出，土地資源、資本都會(huì)向品牌房企集中，品牌房企的穩(wěn)健經(jīng)營在下一個(gè)十年變得尤為重要，融資方式和產(chǎn)品線的布局也將決定品牌房企的存亡。

中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌概括了房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”的三個(gè)特點(diǎn)：一是競爭加劇，二是洗牌加快，三是利潤攤薄。顧云昌指出，房地產(chǎn)行業(yè)要有清醒的認(rèn)識，不能把過去的想法、手法以及期望值加諸新時(shí)代。

盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海表示，2012年市場成交量回升，自住需求得到了滿足，價(jià)格小幅上漲，量漲價(jià)穩(wěn)的狀態(tài)很健康。2013年這種健康的狀況還是會(huì)持續(xù)，并且量價(jià)上漲的幅度還可能進(jìn)一步擴(kuò)大。在這樣的環(huán)境下房企更要做好產(chǎn)品和服務(wù)，以求更好的發(fā)展。

上海新天和房地產(chǎn)投資管理有限公司營銷總監(jiān)張勤認(rèn)為，2013年依然是個(gè)過渡期，市場還會(huì)處于溫和上行的過程。在土地市場上可以看到央企和大型企業(yè)的投入非常明顯，所以房企對于2013年整體比較樂觀。