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國(guó)五條落地初探:各地個(gè)稅多按老辦法執(zhí)行

文章來(lái)源: 更新時(shí)間:2013-04-12 瀏覽次數(shù): 快捷操作:【打印】【收藏】【關(guān)閉

愚人節(jié)前后,包括京滬廣深在內(nèi)的重點(diǎn)城市按照要求陸續(xù)公布“國(guó)五條”細(xì)則。一周多以來(lái),新一輪樓市調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。和一些區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)量“新老劃斷”不同,“國(guó)五條”中被認(rèn)為“殺傷力”最大的二手房買賣征收...

20%個(gè)稅執(zhí)行還有待觀望,廣州等地仍在等待細(xì)則的細(xì)則“17萬(wàn)先生本月尚無(wú)業(yè)績(jī).李輝(化名)上月還是廣州一家大型中介的明星經(jīng)紀(jì)人,月入超過(guò)17萬(wàn)元。不過(guò)據(jù)他的同事說(shuō),進(jìn)入4月份以來(lái)“17萬(wàn)先生還沒有開單。

這句行話意味著一個(gè)刺眼的數(shù)字:業(yè)績(jī)是零。

愚人節(jié)前后,包括京滬廣深在內(nèi)的重點(diǎn)城市按照要求陸續(xù)公布國(guó)五條細(xì)則。一周多以來(lái),新一輪樓市調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。和一些區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)量新老劃斷不同,國(guó)五條中被認(rèn)為殺傷力最大的二手房買賣征收20%個(gè)稅執(zhí)行幾何還有待觀望。

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20%個(gè)稅尚無(wú)時(shí)間表 廣深仍用原標(biāo)準(zhǔn) 

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《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者訪問(wèn)北京、上海、廣州三地中介,尚未發(fā)現(xiàn)20%征收個(gè)稅的新辦法普遍推行。就目前而言,按照交易總價(jià)1%~2%核定征收個(gè)稅的老辦法依然通行。

所謂的新辦法在個(gè)稅法和此前的國(guó)稅總局政策口徑中均有明確。如何保持政策充分落地執(zhí)行?國(guó)稅總局原副局長(zhǎng)楊崇春在接受本報(bào)記者專訪時(shí)稱,應(yīng)當(dāng)研究一個(gè)既方便群眾,又能體現(xiàn)政策,既維護(hù)群眾利益,又能打擊倒房投機(jī)行為的好的簡(jiǎn)易辦法,如果這個(gè)問(wèn)題不解決,我覺得執(zhí)行這個(gè)政策還會(huì)走樣。

廣州版國(guó)五條細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)多日,二手房個(gè)稅如何征收的謎底仍待揭曉。本報(bào)記者從一些中介機(jī)構(gòu)了解到,在外界的觀望與揣測(cè)中,普通住宅交易仍按照原來(lái)的方式進(jìn)行。

昨天下午,在廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)交易登記所內(nèi)看到,間或有三兩業(yè)主與買家在中介的陪同下辦理過(guò)戶手續(xù),羅琴(化名)便是其中之一。他慶幸自己唯一的房子剛好期滿5年。按照政策精神,這樣的住房交易免征個(gè)稅。

交易登記所內(nèi)一名工作人員稱,目前房屋交易仍按老辦法征稅,5年以下的住房還是按照房款的1%收個(gè)稅。但下一刻怎樣征收就不得而知,政策隨時(shí)會(huì)變。

廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂此前向包括本報(bào)記者在內(nèi)的媒體稱,國(guó)五條廣州細(xì)則出臺(tái)后,稅務(wù)局會(huì)根據(jù)細(xì)則出臺(tái)一個(gè)具體的辦法。昨天,廣州市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者稱,對(duì)于二手房稅收細(xì)則,廣州稅務(wù)部門仍在制定過(guò)程中,很快就會(huì)出來(lái)了。

稅務(wù)部門制定出來(lái)細(xì)則之后也還要上級(jí)部門批準(zhǔn)。該人士表示,制定過(guò)程也不是稅務(wù)部門一家說(shuō)了算,還要多個(gè)部門反復(fù)進(jìn)行溝通。

二手房交易的個(gè)稅征收有兩種方式,一是按照房屋轉(zhuǎn)讓差價(jià)扣除合理費(fèi)用后的余額征收20%個(gè)稅,但由于在現(xiàn)實(shí)操作中納入合理費(fèi)用的房屋裝修等費(fèi)用確認(rèn)存在難度,所以市場(chǎng)普遍采用政策許可的第二選項(xiàng),即不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,對(duì)其實(shí)行核定征稅,各地稅率在1%~2%。

因此,本次國(guó)五條只是對(duì)既有政策的重申,但一些地方的細(xì)則中卻對(duì)20%個(gè)稅的問(wèn)題避而不談。

不過(guò),北京在細(xì)則出臺(tái)后緊接著出臺(tái)地稅部門的政策解讀,明確20%計(jì)征的條款,同時(shí)確定除商品房之外的保障房和公有住房等特殊住房的原值認(rèn)定方式。但在現(xiàn)實(shí)操作中,對(duì)于確不能提供房屋原值相應(yīng)憑證,且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的,北京地稅明確,依然可以以房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計(jì)算個(gè)稅。

20%個(gè)稅執(zhí)行有難度的情況下,是否有重新設(shè)計(jì)核定征收稅率的可能性?楊崇春告訴本報(bào)記者,應(yīng)該由政府財(cái)、稅部門按照實(shí)際情況制定更合理簡(jiǎn)易的辦法。

近日有媒體援引地方稅務(wù)人士稱,從地方政府目前的權(quán)限看,除了在核實(shí)房屋原值上可采取進(jìn)一步措施外,調(diào)整核定征收的應(yīng)稅所得率,也是未來(lái)政策有可能調(diào)整的一個(gè)方向。

廣州一家大型房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人梁斌(化名)認(rèn)為,等廣州二手房個(gè)稅細(xì)則公布之后,未來(lái)該市滿五唯一的二手房?jī)r(jià)格將會(huì)有10%~15%的漲幅。

就目前來(lái)看,交易量已經(jīng)顯示速凍跡象。廣州中原地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人透露,截至目前,其所在門店銷售業(yè)績(jī)下滑六七成,該買的房子上月都買了,觀望期日子真的很難過(guò)。梁斌說(shuō),在3月份,他曾凌晨5點(diǎn)來(lái)房地產(chǎn)交易登記所排隊(duì)過(guò)戶,但也只能排到第二三十位,而現(xiàn)在,交易所內(nèi)人跡寥寥。

市場(chǎng)反應(yīng)

相比其他一線城市,北京在國(guó)五條落地后的交易日還未達(dá)到一周。因?yàn)?span lang="EN-US">331日至47日,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)調(diào)整,其間暫停購(gòu)房資格申請(qǐng)、審核及網(wǎng)上簽約。

昨日晚間,北京團(tuán)結(jié)湖一名房產(chǎn)中介人士向本報(bào)記者透露,據(jù)他所在公司群發(fā)的通知,北京某城區(qū)已經(jīng)明確,2006年以前的滿五年非唯一的公房繼續(xù)按照1%征收。

北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,410日該市二手住宅網(wǎng)簽量為261套。而在過(guò)去的3月,在末班車效應(yīng)下,北京二手住宅網(wǎng)簽總量為43780套,日均超過(guò)1400套。

更需要關(guān)心的是,本月進(jìn)行網(wǎng)簽的這些住房,是否已按照新政繳稅?在房屋原值認(rèn)定細(xì)則尚未完全明晰的階段,是否存在減少個(gè)稅支出的空間?

交易過(guò)的商品房,業(yè)主和稅務(wù)部門都有契稅存根,也會(huì)在房產(chǎn)局存一聯(lián),因此核定原值并不難,按20%差價(jià)繳稅也在所難免。這是本報(bào)記者連日來(lái)走訪房產(chǎn)中介時(shí),聽到的最為普遍的回答。

但與外界認(rèn)為的可以通過(guò)裝修費(fèi)節(jié)省個(gè)稅的猜測(cè)不同,在中介眼中,有了過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)這種操作方式,裝修費(fèi)這一項(xiàng)的折扣力度并無(wú)意義。

所謂過(guò)戶指導(dǎo)價(jià),通俗地說(shuō)就是北京地稅部門按照房屋所在區(qū)域、樓盤建筑年代等信息實(shí)行一房一審核的原則,對(duì)交易房屋征繳稅款的最低價(jià)格。這成為一些中介鉆空所在,即做低交易價(jià)以應(yīng)對(duì)可能執(zhí)行的20%個(gè)稅。

上述團(tuán)結(jié)湖中介人士向本報(bào)記者舉例說(shuō),該區(qū)域在售的一套50平方米商品房,業(yè)主購(gòu)買價(jià)格為30萬(wàn)元,現(xiàn)在以200萬(wàn)成交,原則上應(yīng)按照170萬(wàn)元差額扣除合理費(fèi)用等金額后的20%來(lái)繳納個(gè)稅,但中介可以按照1.8萬(wàn)元~2萬(wàn)元/平方米之間的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)來(lái)做網(wǎng)簽,將交易價(jià)格做低至100萬(wàn)元,于是,差價(jià)縮至70萬(wàn)元,需繳納的個(gè)稅相應(yīng)減少。

而在上海,市場(chǎng)反應(yīng)并未如原來(lái)預(yù)期一般,迅速下滑到冰凍期,只是呈現(xiàn)逐步下探的趨勢(shì)。

中原地產(chǎn)錦繡華城二店的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人湯才志告訴本報(bào)記者,自細(xì)則出臺(tái)后自己并未有成交業(yè)務(wù),但來(lái)看房的人還是不少。

多家中介機(jī)構(gòu)稱,交易中心目前都未接到按照新辦法繳納二手房交易個(gè)稅的通知,因此依然按照原來(lái)的辦法在繳稅。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍告訴本報(bào)記者,截至410日,中原地產(chǎn)各門店共成交626套房,截至9日成交571套,一天成交55套,也是正常月份的成交水平。

他表示,市場(chǎng)接下來(lái)的趨勢(shì)應(yīng)該是進(jìn)一步下行的,但因?yàn)橐呀?jīng)對(duì)政策有了充分的消化和準(zhǔn)備,所以成交量不會(huì)有急劇的下滑,依然保持緩慢下行的態(tài)勢(shì)。

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